Grondbeleid

Inleiding

Grondbeleid is een middel om ruimtelijke doelstellingen op het gebied van woningbouw, lokale economie, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te verwezenlijken. Het ruimtelijk beleid is vastgelegd in de structuurvisie, beleidsnota’s en bestemmingsplannen. In deze paragraaf gaan we in op de lopende bouwgrondexploitaties, de realisatie hiervan, de prognose van de te verwachten resultaten, bijbehorende reserves en voorzieningen en de stand van zaken rondom vennootschapsbelasting.

Beleid(skaders)

Het grondbeleid is vastgelegd in de Nota grondbeleid. In de huidige nota staan de kaders waarbinnen wij het grondbeleid uitvoeren. Wij kopen slechts in uitzonderingsgevallen zelf grond aan om plannen te kunnen realiseren. Facilitair grondbeleid heeft de voorkeur. Zie ook het Woningprogramma 2020-2030. Indien initiatieven van derden passen binnen het beleid, verlenen wij medewerking hieraan. De structuurvisie  (straks Omgevingsvisie) en het bestemmingsplan (straks Omgevingsplan) zijn instrumenten waarin voorwaarden zijn opgenomen. Wij spelen hierin een faciliterende rol en wij sluiten een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar waarin onder andere het kostenverhaal is geregeld. In de structuurvisie staat een uitvoeringsprogramma voor ruimtelijke ontwikkelingen. Wij vragen initiatiefnemers een bijdrage om deze ontwikkelingen uit te kunnen voeren.

Zijn wij grondeigenaar? Dan betalen wij de gemaakte kosten uit de grondopbrengst. Het grondprijsbeleid werkten wij uit in een grondprijzenbrief. U ontvangt de grondprijzenbrief elk jaar ter kennisname.

De uitgifte van grond gaat via:

• eigendomsoverdracht;
• erfpacht (voor bedrijventerreinen en beperkt mogelijk voor woningbouw);
• pacht;
• in gebruikgeving;
• verhuur.

Nota grondbeleid 2017 - 2020
De raad stelde in januari 2017 de nota grondbeleid 2017 -2020 vast. De nota grondbeleid is een strategische nota die op hoofdlijnen kaders schetst voor het grondbeleid van de gemeente. Op basis van deze nota voeren wij een transparant grondbeleid. Uitgangspunt is een faciliterend grondbeleid. In uitzonderingssituaties is actief grondbeleid mogelijk.

Als we kosten moeten verhalen, doen we dat op basis van anterieure overeenkomsten. Dit is het zogenaamde private spoor van de Wro (Wet Ruimtelijke Ordening) Volgens de gedachte achter de Wro zet de gemeente Buren in eerste instantie in op een samenwerkingsovereenkomst of grondexploitatieovereenkomst met de initiatiefnemer van een ontwikkellocatie.

Grondverwerving
Het uitgangspunt is dat wij gronden minnelijk verwerven. Wanneer dat niet lukt, zetten we het instrument van onteigening in. De mogelijkheden die de Wet Voorkeursrecht Gemeenten biedt, zetten we optimaal in. Voordat we gronden verwerven, stellen we een verwervingsplan op.

Tussentijdse winstneming
Bij het Stelsel van baten en lasten zoals geformuleerd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) zijn het toerekeningsbeginsel, het voorzichtigheidsbeginsel en het realisatiebeginsel essentiële uitgangspunten. Baten en lasten, en het daaruit vloeiende resultaat, moeten worden toegerekend aan de periode waarin deze zijn gerealiseerd. Bij meerjarige projecten betekent dit dat (de verwachte) winst niet pas aan het eind van het project als gerealiseerd moet worden beschouwd, maar gedurende de looptijd van het project tot stand komt en ook als zodanig moet worden verantwoord. Het verantwoorden van tussentijdse winst is daarmee geen keuze, maar een verplichting die voortvloeit uit het realisatiebeginsel. Bij het bepalen van de tussentijdse winst is het wel noodzakelijk de nodige voorzichtigheid te betrachten.

In 2021 zijn er geen projecten die aan de voorwaarden voor tussentijdse winstneming voldoen.

Beleidskaders:

• Structuurvisie Gemeente Buren
• Wet ruimtelijke ordening (Wro)
• Woningprogramma 2020-2030
• Beleidsnotitie Grondprijsbeleid Doejenburg II definitieve versie 2017
• Beleidsnotitie Verkaveling Doejenburg II definitieve versie 2017
• Notitie Bouwen voor behoefte
• Regionaal Programma Werklocaties 2020
• Omgevingswet vanaf 1 juli 2022 (ingangsdatum is nog niet definitief)

Externe ontwikkelingen

Het college heeft op 16 maart 2021 besloten in te stemmen met het grondbod van KlokGroep/Kleurrijk Wonen/Witte Groep ten behoeve van de bouw van 55 woningen in project Teisterbant. Dit betreft een verkoop van de grond in de huidige staat. De ontwikkelaar neemt hiermee ook het bouw en woonrijp maken voor zijn rekening. De woningen sluiten aan bij de woonvisie en de notitie bouwen voor behoefte.
Initiatieven van derden waaraan wij medewerking verlenen voldoen eveneens aan hetgeen in de woonvisie en de notitie bouwen voor behoefte staat.
In Maurik geven wij een bedrijventerrein uit. Het beleid rondom bedrijventerrein is regionaal vastgesteld in het Regionaal Programma Werklocaties. Op het bedrijventerrein mogen wij maximaal 15 bedrijfswoningen bouwen. Vanaf 2021 mogen nog 10 woon-werkkavels worden uitgegeven.
De verwachting is dat niet alle planologische ruimte om bedrijfswoningen te realiseren benut gaat worden.

In het woningprogramma 2020-2030 wordt uitgegaan van de realisatie van circa 1400 woningen in de betreffende periode.
Ruim 400 van deze woningen zijn onderdeel van lopende plannen zoals Teisterbant.
Een kleine 200 woningen zullen worden gerealiseerd in het buitengebied of op individuele basis.

De verdeling binnen de deelgebieden is als volgt.

• Beusichem 280 te realiseren waarvan er nog 174 moeten worden ingevuld op nieuwe locaties.
• Buren 350 te realiseren waarvan er nog 198 ·moeten worden ingevuld op nieuwe locaties.
• Maurik 210 te realiseren waarvan er nog 40 ·moeten worden ingevuld op nieuwe locaties.
• Lienden 406 te realiseren waarvan er nog 266 ·moeten worden ingevuld op nieuwe locaties.
• Buitengebied 154 te realiseren waarvan er nog 37 ·moeten worden ingevuld op nieuwe locaties.

Risico's

Wij hebben twee actieve grondexploitaties:

• Teisterbant Kerk-Avezaath (wordt facilitair of in ieder geval het risico verdwijnt grotendeels door de as-is levering)
• Bedrijventerrein Doejenburg II

Het bedrijventerrein Doejenburg II wordt naar verwachting met een verlies afgesloten. Teisterbant kan mogelijk budgettair neutraal worden gerealiseerd. Momenteel is er nog een klein tekort door de bijdrage voor een bouwweg. Deze bijdrage is nu voor het maximale bedrage opgenomen, maar kan door onderhandelingen nog lager worden. Voor het verlies van Doejenburg is bij de jaarstukken 2021 een voorziening gevormd. De bestaande voorziening voor Teisterbant kan deels worden opgeheven nu de afspraken en de overeenkomsten met de ontwikkelaars nagenoeg rond zijn.

Voor risico's die een relatie met het project hebben, wordt een raming in de grondexploitatie van dat project opgenomen. Mogelijke risico's zijn:

• meerwerk bij de uitvoering van bouw- en woonrijp maken;
• meerkosten voor bodemsanering;
• tegenvallende verkopen;
• meerkosten planbegeleiding door uitloop van het project.

Conclusie

De projecten binnen de grondexploitatie worden nadrukkelijk gevolgd en passen binnen de financiële kaders.